文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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