导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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