文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思