万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(s果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的huō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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