OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗#ff0000; line-height: 24px;'>燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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