导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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