5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò本番什么意思 日语里本番什么意思)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍本番什么意思 日语里本番什么意思旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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