近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REI接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思Ts进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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