饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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