5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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