饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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