机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yu不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包ē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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