近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shíweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guānweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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