OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗>佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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