文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种>

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(h猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种uā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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