万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(decampus是什么意思 campus是国誉吗)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨campus是什么意思 campus是国誉吗淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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