文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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