导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现ng>三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　<狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现strong>风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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