万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的凝神静气的意思，凝神静气的意思解释(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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