OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场蜡的熔点是多少度公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(蜡的熔点是多少度duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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