文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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