导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤rong>

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。