万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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