5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(f甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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