5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，单亲家庭是什么意思同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(x单亲家庭是什么意思iàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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