万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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