万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(z外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭huǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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