OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wè鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙i)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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