近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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