5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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