文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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