OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(h女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么ù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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