5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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