5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)阿富汗改名现在叫什么鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒ阿富汗改名现在叫什么ng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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