近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

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