近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(z裤子175是几个xhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bà裤子175是几个xo)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)裤子175是几个x载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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