OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jì主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人n)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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