导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居卅是什么意思，卅是什么意思,读音民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi卅是什么意思，卅是什么意思,读音)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于卅是什么意思，卅是什么意思,读音(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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