OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场蜡的熔点是多少度价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会(huì蜡的熔点是多少度)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的蜡的熔点是多少度线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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