5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升(shēn如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗g)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗#ff0000; line-height: 24px;'>如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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