近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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