5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背中国人口第一大省，中国人口第一大省排名后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(z中国人口第一大省，中国人口第一大省排名hī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī中国人口第一大省，中国人口第一大省排名)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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