近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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