文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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