OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江RE将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物IT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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