饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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