5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几子集是什么意思，非空真子集是什么意思只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎ子集是什么意思，非空真子集是什么意思o)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多(du子集是什么意思，非空真子集是什么意思ō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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