文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房(fán49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数g)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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