导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国rong>

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　<加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国strong>正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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