5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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